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矿业下行公寓热潮继位 澳经济再迎黄金十年
 
海外投资给澳大利亚矿业带来了光辉十年,而现在全国范围内的大规模公寓开发正将大量资金由亚洲,尤其是中国吸收至澳洲。澳大利亚下一波经济热潮或许将从房市中产生。
 
ACB News《澳华财经在线》报道,在澳大利亚,新增人口(新移民)及随之而来的巨量资金促动之下,公寓投资和建设热潮正若隐若现。有数据表明海外投资正在促进住宅建设,进而提升住房可负担性。
 
澳大利亚地产协会(PCA)针对建筑商和开发商展开的调查揭示,外国投资者占到全澳新房及公寓项目总销量的22%。外国人每购买1套新房,最终会促进另外4套新房的建设。从统计数据看,外商投资水平越高的的州,房市信心高涨且前景预期更强劲,二者之间有着强烈的正相关性,比如新州和维州。协会总理事莫里森(Ken Morrison)指出,外国投资带来了关键的早期资本,用以推动大型新开发项目上线并投入建设,带来增加就业和新房供应的双重利好。
 
随着海外私人投资大量涌向住房领域,一股“公寓热潮”似可预期。商业观察家专栏作者、知名财经评论人士格特里波斯根(Robert Gottliebsen)认为,当下出于旅游或留学目的不少外国人在澳购买公寓,其中带来的经济效益与矿产出口类似。如果这股热潮顺利酝酿成型,Meriton集团总裁、有公寓大王之称的特里古波夫(Harry Triguboff)将与必和必拓总裁有着相当的地位。
 
格特里波斯根认为,早前大量投资进入矿业板块,国民收入提升的情况下澳人可以负担起奢侈的生活方式,但现在随着矿业繁荣消退,社会保障、医疗和教育支出都面临削减,税收反而在升高。公寓热潮带来的收入则可抵销大部分影响,带来就业岗位,并为联邦和各州预算减轻压力。
 
然而公寓热潮能否真正涌起,预期中的利好效应能否展现,还面临不确定。伴随外国人和新移民涌入悉尼、墨尔本等热门地区,一座座公寓塔楼拔地而起,极大地改变着城市面貌。已然安居、希望守成的本地居民有着难解的抵触情绪。尽管矿业下行的澳洲需要新投资注入,但不少社区还是难以接受外来人口的快速增长,关于外国投资者抢占房源推高房价,以致房市泡沫滋生,住房可负担性下降等种种担忧挥之不去。民意与舆论压力之下,多地政府在公寓项目审批上持保守态度,严格把关新增项目。
 
相较于民众的抵触和官方的谨慎,房地产界却认为澳洲房地产市场正在迎来最好时光。4月23日,澳大利亚房地产协会新任主席斯坦纳(Mark Steinert)在悉尼向澳大利亚经济发展委员会(CEDA)作报告时表示,悉尼房市正在享受“黄金十年”,且无泡沫之虞。他指出,住房供应“严重”不足,至少未来五六年内悉尼市场不会达到供需均衡。“我不认为悉尼会出现房产泡沫,且新州近期不可能出现任何泡沫”。
 
澳洲经济环境稳定,官息处于历史低位,各州政府陆续发放新地块用于再开发和兴建基础设施,大环境相当利好。斯坦纳认为,解决悉尼和墨尔本(程度相对较轻)住宅供应不足的问题才是政府的“关键使命”。他建议应该用新的眼光看待房市前景,增加住房供应最终会有利于住房可负担性的改善。然而他也指出,事实是新地产开发项目遭受社区民众阻拦,获批时间大幅延迟,地产开发的效率和生产率受到很大影响。
 
澳洲国民银行NAB在本周发布的房地产指数报告中提到,多种因素正在限制房产开发活动和房市进一步发展,可负担性是最大限制因素,维州、昆州和西澳民众对此最为担忧,其次是房价能否可持续上涨(新州最大的担忧因素)、建设成本、缺乏开发地块(尤其是在新州)和信贷收紧。 
 
新住房开发限制因素(NAB房地产指数调查)
 
 
(图表来源:NAB;资料整理:ACB News《澳华财经在线》)
 
斯坦纳同时也是澳洲最大房地产公司Stockland总裁,他认为供应问题归根到底还是考虑好如何规划,总体规划社区就是很好的模式,另外还要提升住房的多样性。他指出,新州最小的房产面积是280平方米,相比之下维州是104平方米,昆州是188平方米。
 
公寓大亨特里古波夫称新州规划部给他带来了最大难题,“我们一直在抗击官僚主义”......官员们必须明白,房地产商在尽力给向经济提供一种稀缺商品,这有益于整个国家。新形势下,政府需要转换思维,不能再打“昨日的战争”。他还认为悉尼房价持续上涨甚至会带来良好的溢出效应,促进房市乃至经济更大范围的繁荣:无法负担高房价的民众会向其它地区迁移,比如布里斯班,甚至前往有大量公寓即将上市的墨尔本。
 
新增供应对房价涨势的缓解作用将逐步显现。Meriton集团本周斥资9千万成功收购英美烟草澳洲公司Pagewood制造厂的一处6公顷地块,为在悉尼Swanky东郊打造含3000套公寓、价值30亿澳元的大型总体规划社区 “Pagewood Green”作准备。公司创始人特里古波夫却表示,这可能是公司在当前市场周期内进行的最后一次大手笔土地收购,他认为随着新供应陆续跟上,悉尼公寓价格不会再有明显上涨。 
 

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